存量资产去化引发商业反思文和友、这有山、南京·秦淮戏院里......近几年爆火的文化商业项目，让商业逻辑从“租金和坪效”变为“体验和文化”，同时也让城市老旧存量重新链接“城市记忆”成为新一轮的城市文化地标怀旧风、造景热、沉浸。
文和友、这有山、南京·秦淮戏院里......近几年爆火的文化商业项目，让商业逻辑从“租金和坪效”变为“体验和文化”，同时也让城市老旧存量重新链接“城市记忆”成为新一轮的城市文化地标。
怀旧风、造景热、沉浸式，一时间“泛文化”的改造风潮一路燃烧到了商业地产，背后不止简单跟风和模仿。
但毕竟不是所有的老旧存量，都能转变为“文和友”、“这有山”......
本期，我们就在当前行业所面临“存量资产去化”的新挑战下，一起探讨城市存量、旧业，为何要链接近几年来频频炒出“热搜”的场景热、文化潮，并达到有效改造、有效更新的？
1
旧业存量掀起改造热
更新存量“蓄势待发”
「存量市场」
近年来，随着地产行业发展速度减缓，增长红利骤降，商业地产行业的船头已经开始从增量市场逐步向存量市场的方向进行调整过渡。
作为城市更新中的重要手段之一，存量商业的升级焕新已日渐深入商业地产行业发展的新格局中，不少一线城市早已率先进入存量时代，存量更新“蓄势待发”。
而随着世代更替，商业地产也以智能化、场景化、社交化等为特征，跨入了以“内涵增值”为发展诉求的商业地产4.0时代。
2
遍地“这有山”、“文和友”...
背后的商业逻辑
「更新优势」
回顾近几年商业市场，怀旧风、造景热成为大家手中进行存量更新的“香馍馍”，遍地出现“文和友”、“这有山”，追其背后的商业逻辑，则有以下三个原因：
- 造景为商业解决“流量饥渴”的问题
商业地产的日渐繁荣背后，便是猛增的压力和竞争。如何吸引更多的人来，如何守住流量成为商业地产人绞尽脑汁解决的问题。
在这个眼球时代，文和友这样通过“超大规模” “美食体验” “高逼真还原度”的一站式沉浸模式，形成了一个“流量”的闭环，在打造本土文化认同感的同时，也通过社交、圈层、社群引发二次传播，以及裂变传播。
- 贩卖“沉浸式”创造新式空间体验
从在今年火爆全网的“只有河南 戏剧幻城”，到受年轻人追捧的“小剧场脱口秀”，在根本上都是“沉浸感”的受益者。
网红快餐时代，一些有“颜值”又有内涵的商业中心凭借其强大的“内核”引流圈粉无数。
- 链接商业新物种更容易盘活“冷空间”
在持续性引流的优秀成绩中，新商业变革的呼声也随之高涨。据统计，在长春“这有山”开业三年半中，日常客流量在1.5-2万人次，十一期间客流（单日）更可达到7万。
创造新商业空间，链接商业新物种，已经成为商业地产不可或缺的流量引擎，尤其当一些“强品牌”遇上“弱地产”，更容易被当成存量的救命稻草。
3
国内外哪些旧厂房改造案例
实现了华丽变身？
「项目集锦」
面对竞争日益积累的商业环境，许多经营多年的购物中心的存量改造进程已经迫在眉睫。那么，存量商业怎样做出新“高度”？其发展变化有哪些趋势？
01
后休斯顿--一家老邮局的新生
随着时代更迭，很多城市遗留下来的工厂旧址建筑，也在通过改造成为城市更新的重要“命题”。
休斯顿「后休斯顿（POST Houston）」是在芭芭拉•乔丹邮局的旧址上改造而成的项目。在改造设计思路上，也突破传统思维，将这里改造为一个拥有最大屋顶花园和农场、三个酷炫中庭的多功能多用途的文化商业目的地。
原本单一的体量，通过一系列贯穿空间的过道，被划分为艺术零售、商业市场、以及合作办公空间，同时建筑划分为三层，一层是商业空间，二层是办公区，三层则是24281㎡屋顶花园。
与传统厂房改造不同的是，这里的“一片式”的仓库被打造成三个不同的区域，还设计了三个各具特色的中庭「X、O 和 Z」，环保材料制成的天花将自然光线引入，拉伸纵向空间效果。
而位于顶层的「屋顶花园」以“天空草原”为元素，是世界上最大的屋顶公园和有机农场。在这里不仅可以对休斯顿城市美景一览无余，还有餐饮、休闲交友空间和活动舞台供市民享用。
在建筑东翼，则是拥有「713音乐厅」的第四社交空间。
商业启示：对于一些大体量旧建筑的改造，除了“走情怀”、“链接文化”外，还可以像「后休斯顿」一样打造为公共“花园式”社交场所，通过对空间的切分再组合，使整体建筑更具层次感，提升休闲游玩体验。
02
这有山--旧厂房改造沉浸式商业最高标准
位于长春的「这有山」，一经开业就被评为4A级景区的商业综合体。在进行改造的整体规划阶段时，“不用离开城市，这里就是远方”便成为了项目文化内核与设计基调。
在大约7万平方米的建筑空间内，利用山坡和山洞两种不同的建筑形式和风格进行设计，并布局了多个建筑景观点，将项目打造成为了具有强烈年代感的现代山丘景区小镇。
位于最高点的问蟾亭是这里的核心景观，消费者游逛至此便可以对项目全景色一览无余，而问蟾者这个艺术雕塑，也成为了「这有山」一张极具辨识度的名片。
问蟾亭对面的望山亭，作为整个山坡动线的末端，可供消费者休息的公共区域。
「这有山」已经不属于传统意义的购物中心，不论是在建筑形态上还是空间规划上，都是一次大胆突破。
“这有山”包含山坡和山洞两种不同的建筑形式和风格设计，从街到巷到院落，空间层次分明，顺着「这有山」的上山路一路爬山而上，在领略不同风景的同时完成一次愉悦的短途旅行体验。
商业启示：那如何在有限空间里创造最好的逛街体验呢？「这有山」的设计逻辑就是把属于传统街市的体验移植进来，并使平面意义上的街市立体化，在提高容积率同时保留逛街体验。在购物中心还在平层空间里探索体验式布局时，「这有山」在立体空间中尝试完整地呈现体验式内容，无疑成为了一次变革式的改造经典案例。
03
长沙文和友--餐饮沉浸式盘活旧空间
长沙文和友的原址是长沙市海信广场，2018年开业，并在在2019年进行升级扩展，将原本空间扩充至2万平方米。
以长沙河东的“吃”为代表的市井文化为主，将长沙老字号作为核心，同时结合长沙七八十年代城市记忆的沉浸式场景空间，汇集美食、零售、休闲娱乐等多元业态。
这里一共进驻了100户商家、20余个商铺。虽以餐饮业态为主，但同时还有照相馆、录像厅、理发师、电游室、歌舞厅、剧场、书店、展览厅等多元业态空间。
空间一共7个楼层，每个楼层都分布不同体验空间，80年代厂商生活场景被1:1还原，褪色红砖墙、电线杆上的牛皮癣广告、复古感极强的招牌和霓虹、四方桌等等特色场景，让人一进入就置身时代旋涡，还有不少做旧细节，让人啧啧称奇。“永远街”上除了文和友自身品牌的美食之外，基本都是老长沙人怀念、具有故事的老店。
商业启示：文和友用情怀同时链接了消费者、商户、空间、城市四个维度。让消费者在在此用餐、社交的同时，也能获得身心的快乐，更能在浓重的烟火气中体验长沙人情味的市井文化。
04
南京秦淮·戏院里--老旧剧场的焕然一新
燃爆南京商业圈、刷爆社交圈的“旧改”项目--秦淮·戏院里的前身是首都大戏院旧址，作为整个街区建筑风格的基础，同时利用室内暗场的环境，创造夜游秦淮的视觉感受。
在空间打造上，基于建筑本身，主题灯彩作为空间的视觉焦点和氛围主体，境与景的结合与反差，形成极大的视觉冲击。在真实和梦幻之间，给顾客带来无限的想象空间和置身奇幻梦境的沉浸体验。
同时结合项目本身的特点以及商圈的属性，以主题空间为核，逐一串联的方式，通过一个又一个引人入胜的空间节点引导顾客，从而达到有效的组织客流交通，通往项目每个区域，达成商业价值最大化的目的。
这个改造方案中，在动线规划上采用了一些棱角转折的方式，通过这样的动线规划将整个的街区动线划分成不同的建筑单元模块，以此模拟原生街区建筑错落，蜿蜒曲折的市井巷弄景象。
同时宽街窄巷联动、楼台亭阁互通，结合水景、洞穴、灯彩等特殊环境的穿插运用，使整个主次动线充满场景感、戏剧化、趣味性。
商业启示：对于很多旧厂房、闲置城市空间来说，改造难度也会更高。这一类物业的条件会非常复杂，因为其原有建筑在建设之初，缺乏对商业使用的考虑，所以在设计动线、空间规划上会更加难。
05
南京水游城--传统盒子改造思路典范
对于购物中心来说，“常换常新”似乎成为了在场景、业态、品牌上匹配消费需求的一种常态。
作为南京第一家购物中心，2008年开业的南京水游城，对行业赛道和消费者需求有了新的思考。为了适应新时代下消费者对于购物中心的新需求，南京水游城也经过一次大动作改造焕新，将“文化艺术”基因融入其中，打造特色商业空间。
在改造方向上，南京水游城根植于南京一直以来浓厚的文化旅游氛围，创新打造了“场景化社交商业”--都市文化剧场、音乐灯光秀场、秦淮星空夜肆三大演艺空间，加快商业更新速度。
为响应“夜秦淮”的号召，水游城还将重点发展夜间经济，将餐饮、零售、娱乐、服务四大业态进行组合，围绕夜娱、夜宴、夜宿、夜市、夜间五个方面，打造夜游生态。
商业启示：调改升级的背后是商业项目对行业赛道的新思考。 体量有限的情况下，商业项目比拼的是思路和经营质量。通过文化带来旅游人口、带动商业发展，真正实现文化、旅游、商业一体化发展，这是南京水游城独特的优势，也是核心差异化。
4
城市存量，该何去何从？
「复盘回顾」
在海量项目入市的挤压下，诸多商业项目在存量时代该如何自处，又该何去何从？
- 场景是“招牌”，品牌业态是“口味”
对于线下商业来说，打造展现沉浸性、创造性的场景，已成为吸引消费者眼球的主要手法。
但如果过于追求视觉的感知冲击，而很大程度上忽略业态品牌的重要性，在其招商上面过于潦草，这便会使得优质品牌的占比过少，尤其是稀缺性的品牌数量不够，大众品牌的比例过高，同质化严重，便会导致复购不足，最终也就只能昙花一现。
- 要想有持续性竞争力，还是要“做好自己”
随着城市更新，有些不断强化体验、场景、社交、内容的商业项目也深深根植于在地文化如“雨后春笋”般涌现，正逐渐成为城市一道靓丽的风景线。
内容的差异性、运营合理化是品牌在套用商业模式时，不可忽视的要点之一。
在商业版本愈发进阶的时代，只有用自己的“品牌语言”，讲出“属于自己的故事”，形成自己的商业文化氛围，消费者才会感到新意，持续性埋单。
5
写在最后
「未来发展」
不论是现代化风格，还是“文化流”，城市存量在面临“去化”时，都要面临怎么设计才算是“有效改造”的问题。
对于存量改造商业而言，真正适合自己的，才算是有效改造。
想要打造“人流发动机”，想要持续生存，除了要了解消费者的基础需求和变化趋势，同时也要保持对商业趋势保持前瞻的敏锐度，并且去适应这样的趋势。
文章及图片参考来源：锐艺设计/田园康旅爆料/餐企老板内参/ 城市更新大讲坛/中规建业/小红书@凉薯·南不南京/小红书@蘑菇/官网/网络
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